Kysyntä pitää asuntojen hinnat korkeina suurissa kaupungeissa. Etenkin pienet asunnot käyvät hyvin kaupaksi.

Miten asuntojen hinnat ovat Suomessa kehittyneet vuodesta 2010? Tarkastelen tässä asuntojen hintakehitystä kuvitteellisten henkilöiden kautta.

Janne, Henna ja Mikko ovat lapsuudenystäviä Kajaanista. Lukion päätyttyä Janne opiskelee ammatti­korkeakoulussa tradenomiksi ja jää töihin Kajaaniin. Vuonna 2010 hän ostaa kotikaupungista 80 neliön rivitalo­kolmion, joka maksaa 118 800 euroa.

Henna opiskelee Tampereella diplomi-insinööriksi ja muuttaa valmistuttuaan Helsinkiin. Henna ostaa vuonna 2010 poikaystävänsä kanssa 45 neliön kaksion Helsingin Meilahdesta. Kaksio maksaa 180 000 euroa.

Mikko muuttaa töihin oppisopimuskoulutuksella Kokkolaan. Hän ostaa 70 neliön kerrostalo­kolmion hintaan 93 000 euroa vuonna 2010.

Kaikki asuvat ostamissaan asunnoissa vuoteen 2016 asti. Tuolloin Janne jää työttömäksi, mutta löytää uuden työpaikan pääkaupunki­seudulta. Hän saa asuntonsa myytyä ja saa siitä 109 300 euroa rivitalojen hintojen laskettua Kajaanissa 8 prosenttia.

Henna on mennyt naimisiin ja tarvetta olisi isommalle asunnolle. Meilahden asunnosta Henna ja puoliso saavat myydessään 223 200 euroa ja 43 200 euron myyntivoiton, sillä hinnat Helsinki 2 -alueella[1] ovat nousseet kuudessa vuodessa lähes neljänneksellä.

Ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä kasvaa edelleen

Vanhojen osakeasuntojen hintojen ero pääkaupunki­seudun ja muun Suomen välillä on revennyt: pääkaupunki­seudulla vanhojen osakeasuntojen[2] nimellishinnat ovat nousseet vuodesta 2010 noin kymmenen prosenttia[3], kun taas muualla maassa ne ovat polkeneet paikallaan.

Maakunnista hinnat ovat nousseet etenkin Uudellamaalla, Pirkanmaalla ja Varsinais-Suomessa, jotka ovat myös muuttovoittajia. Eniten hinnat ovat laskeneet Kymenlaaksossa, Kainuussa ja Etelä-Savossa – maakunnissa, joista on viime vuosina muutettu pois ja menetetty työpaikkoja.

Kuvio 1. Muuttoliike ja asuntojen hinnat maakunnissa

* Maakuntien välinen nettomuutto suhteutettuna maakunnan keskiväkilukuun

Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat ja Muuttoliike 2016

Vuonna 2016 Jannen tapauksessa Kajaanin rivitalokolmion hinnalla sai 17 neliötä Helsingin keskustasta ja 42 neliötä Vantaan arvokkaimmilta alueilta[4]. Vuonna 2010 vastaavasti sillä olisi saanut 22 neliötä Helsingistä ja 35 neliötä Vantaalta.

Pääkaupunkiseudulle muuttaminen edellyttää lisärahoitusta

Janne puntaroi pääkaupunkiseudulle muuttaessaan vaihtoehtoja, missä kannattaisi asua, jotta nykyinen elämänlaatu suunnilleen säilyisi – mukana muuttamassa ovat vaimo ja kaksi lasta. Vaimo löytää myös työpaikan Helsingistä.

Vuokralla perhe ei tahdo asua, joten pääkaupunki­seudulle muuttaminen edellyttää lisälainanottoa. Janne puolisoineen haluaisi kuitenkin pitää uuden lainan maltillisena: Millaisen asunnon saisi esimerkiksi 160 000 eurolla pääkaupunki­seudulta? Itä- tai Pohjois-Helsingistä tai Espoon edullisimmilta alueilta (Espoo 3) 63 neliöisen kerrostalokolmion, Vantaan edullisemmilta alueilta 78 neliötä. Kehyskunnista saisi 83 neliötä.

Yhtenä vaihtoehtona Janne puolisoineen miettii myös Lahtea. Siellä pääsisi keskustan ulkopuolella asumaan – ilman uutta lainaa – samankokoisessa kerrostalo­kolmiossa kuin Kajaanissa rivitalossa. Yli 70 neliön rivitaloasunto olisi saatavissa esimerkiksi kehyskunnista tai Lahdesta 160 000 eurolla.

Suurissa kaupungeissa hinnat nousevat

Vuodesta 2010 hinnat ovat nousseet yli 100 000 asukkaan kaupungeista eniten Helsingissä (14 %). Toiseksi eniten hinnat ovat nousseet Tampereella (8,8 %) ja kolmanneksi eniten Turussa (8,3 %). Lahdessa hinnat ovat polkeneet paikallaan. Hintojen nousu on ollut hyvin maltillista Kuopiossa ja Jyväskylässä. Yli 100 000 asukkaan kaupungeista hinnat ovat laskeneet Oulussa (–2,7 %).

Yksiöiden hinnat ovat nousseet erityisesti Helsingissä ja Turussa, molemmissa yli neljänneksen verrattuna vuoteen 2010. Myös Tampereella yksiöiden hinnat ovat nousseet reilusti, mutta hintakehitys on ollut Helsinkiä ja Turkua maltillisempaa. Helsinki erottuu Turusta ja Tampereesta etenkin kaksioiden hinta­kehityksessä – Helsingissä kaksioille on ollut enemmän kysyntää kuin tarjontaa.

Kuvio 2. Vanhojen osakeasuntojen hintakehitys huoneistotyypeittäin 2010–2016

Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat

Suurista kaupungeista etenkin Helsinki, Tampere ja Turku ovat muuttovoittajia. Henna on tyyppi­esimerkki opiskelijasta, joka opintojen jälkeen muutti Tampereelta työn perässä pääkaupunki­seudulle. Vuonna 2016 Tampereelle muutti noin 7 200 nuorta 15 – 24-vuotiasta, kun samana vuonna 20 – 29-vuotiaita muutti pois 6 700.

Sama trendi on havaittavissa myös muissa opiskelija­kaupungeissa. Helsingistä muutetaan pois hieman vanhempina (30 – 39-vuotiaina) kuin muista kaupungeista. Espooseen ja Vantaalle alle 34-vuotiaat taas muuttavat pysyvämmin.

Pohjanmaan keskuksissa hinnat nousukiidossa

Myös Kokkolaan muuttanut Mikko tarvitsee suuremman asunnon ja myy kerrostalo­kaksionsa. Hän saa siitä nyt 109 461 euroa, sillä Kokkolassa hinnat ovat nousseet kuudessa vuodessa 17 prosenttia.

Pohjanmaalla sijaitsevien maakuntakeskusten, Kokkola, Vaasa ja Seinäjoki, hinnat ovat olleet nousussa, vaikka maakunnat kärsivät muutto­tappiosta.

Muuttoliike ja asuntotuotanto vaikuttavat osakeasuntojen hinta­kehityksen taustalla. Suuriin kaupunkeihin kohdistuva muuttoliike pitää asuntojen hinnat korkealla, mikäli asunto­tarjontaa ei ole tarpeeksi.

Taulukko 1. Vanhojen osakeasuntojen hintamuutokset 2010 – 2016 suurimmissa kaupungeissa, sekä Kokkolassa ja Kajaanissa

*Kokonaisnettomuutto on nettosiirtolaisuuden ja kuntien välisen nettomuuton summa

Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat, Muuttoliike 2016 ja Rakennettu ympäristö -palvelu

Asuntomarkkinat vilkastuneet viime kuukausina

Uudisrakentaminen on vauhdissa: viime vuonna asuinrakennuksia aloitettiin takavuosiin verrattuna selvästi enemmän ja rakennustahti on jatkunut tiiviinä alkuvuodesta. Kuluttajien luottamus talouteen ja lainanotto­aikeet ovat korkealla. Lainanotto­aikeisiin vaikuttaa tällä hetkellä alhainen korkotaso.

Vuodesta 2010 osakeasuntojen kauppamäärät Suomessa ovat selvästi pudonneet. Kauppoja on tehty noin 10 000 vähemmän kuin vuosikymmenen vaihteessa, jolloin niitä tehtiin noin 70 000 vuodessa.

Alkuvuodesta 2017 kauppa on piristynyt – tällä hetkellä Tilastokeskuksen tiedossa on 12 185 ensimmäisellä neljänneksellä tehtyä kauppaa, kun viime vuonna vastaavaan aikaan niitä oli 11 279.

Ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat vuoden 2017 ensimmäisellä neljänneksellä sekä pääkaupunki­seudulla, että muualla maassa verrattuna edelliseen neljännekseen. Sen sijaan uusien asuntojen hinnat olivat lähes 5 prosentin nousussa. Jää nähtäväksi, siirtääkö rakennus­buumi kysyntää vanhoista asunnoista uusiin kohteisiin, ja miten tämä heijastuu vanhojen asuntojen hintoihin.

Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot –yksikössä.

Lähteet:

Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat.

Tilastokeskus, muuttoliike 2016.

Tilastokeskus, rakennettu ympäristö -palvelu.

Tilastokeskus, kuluttajabarometri.

Tilastokeskus, rakennus- ja asuntotuotanto.

[1] Osakeasuntojen hinnat -tilastossa suuret kaupungit on jaettu hintatasojen perusteella hinta-alueisiin, joita on Helsingissä 4 (Helsinki 1=keskusta), Espoossa 3 ja Vantaalla 2.

[2] Vanhalla asunnolla tarkoitetaan tilastossa asuntoa, joka ei ole valmistunut tarkasteluvuonna tai sitä edeltävänä vuonna.

[3] Artikkelissa tarkastellaan osakeasuntojen hintojen neljännes­vuositilaston koko vuoden 2016 nimellishinta­indeksin keskiarvoa verrattuna vuoteen 2010.

[4] Vantaa 1-alueelta